商住房作为一种特殊类型的房产，其过户流程与普通住宅不一样。下面将详细的介绍商住房过户的具体步骤，并分析购买商住房的风险和限制。

　　在购买商住房前，买卖双方需要签订买卖合同，这中间还包括房产价格、交楼方式、付款方式等的协商。如果有中介参与，中介方也需要参与合同签订。

　　买卖双方需要携带有关的资料前往房管局申请房产转移登记。买方需要携带身份证原件，若需要贷款，还需要出示首套房证明等相关文件。卖方需要携带身份证、房产证、房产原相关税费票等原件。买卖合同能够正常的使用房管局版本，也可以在房管局签署。

　　房管局收到申请后，买卖双方需要根据相关要求的时间前往相关税务部门交纳各种税费。买卖双方需要携带身份证原件，并分别交纳各自的税费。

　　买卖双方交纳各自的税费后，需要一起携带身份证和税票单据前往房管局进行审核检查，确认已经完税，并完成过户手续。过户完成后，买方可以领取过户回执。

　　买方按照过户回执指定的时间，携带身份证和过户回执到房管局领取新的房产证。

　　1. 商住项目的土地出让年限一般较短，只有40年或50年，相比普通住宅的70年较为短暂。

　　2. 商住房的贷款条件较为严格，首付比例比较高，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率也较高，且不可以使用住房公积金贷款。

　　4. 商住房在购买和使用的过程中无法享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本较高。

　　5. 商住房的水电费、供暖费、物业费等费用标准较高，且基本上没有燃气供应，只可以使用电磁炉。

　　7. 商住房很难成立业委会，业主维权困难，且商住房不属于住宅，居住时很多权益没办法得到法律保障。

　　购买商住房必须要格外注意其特殊性和风险，购房者应该在充分了解相关限制和风险的基础上做出决策。